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产业

房企3000亿阵营扩容 行业资产加速向大房企集中

时间:2016-12-19  来源:京华时报   作者:京华时报  责任编辑:陈璠 

今年千亿房企达到10家,比2015年增加3家,更有3家房地产企业甚至迈入了3000亿级阵营。

    龙头房企以卓越的市场表现为即将结束的2016年画上圆满句号。统计显示,今年千亿房企达到10家,比2015年增加3家,更有3家房地产企业甚至迈入了3000亿级阵营。行业集中度正在加速提升,十强房企销售额占比达到19%,而百强房企占比更是高达49%,与其他13万家房企几乎平分天下。

  今年前9月,恒大奋起直追超过万科成为行业第一,随后销售金额顺利突破3000亿元大关。截至11月,恒大销售金额为3488.5亿元,仍旧超越万科的3413.6亿元。近日,市场再出现一匹“黑马”,碧桂园发布前11月销售数据,销售业绩累计3000亿元。

  在政策鼓励下,龙头房企今年表现十分突出,近日克而瑞发布《2016年1-11月中国房地产企业销售TOP100》榜单显示,目前千亿规模的房企数量已扩容至10家,10强房企总销售额达2万亿,超过21家房企规模超过500亿元。此外,50强及百强房企的入榜门槛都远超过2015年全年。

  据亿翰智库监测,上半年,十强房企合同销售额合计接近万亿,在全国占比19.2%,比2015年末提高1.9个百分点;百强房企卖了全国接近一半的房子,销售额占比高达49%。1-11月,百企房企入围门槛突破百亿,达到127亿元,同比增加近50%。

  据统计,房地产开发企业当前超过13万家,开发主体众多,质量良莠不齐,影响了行业健康发展和市民安居乐业。2015年末中央经济工作会议提出“促进房地产业兼并重组,提高产业集中度”,目前效果已经初步显现。CRIC研究中心研究员沈晓玲表示,以收购方式揽入项目,房企可将对方项目迅速并入,从而实现规模快速壮大,而在行业整合、并购潮的大背景下,未来“大鱼吃小鱼”的现象将会更多出现。

  □三千亿军团

  万科:规模与新业务齐飞

  12月2日,万科企业股份有限公司发布公告称,2016年11月份实现销售面积258.8万平方米,销售金额294.7亿元。据统计,今年前11个月,万科累计实现销售面积2598.7万平方米,销售金额3413.6亿元。

  公告显示,自10月份销售简报披露至今,万科共新增加项目17个,分布在广州、上海、杭州、佛山、苏州、武汉等地。在此前很长一段时间里,万科的规模一直在行业排名第一,不少企业会把超越万科当成目标。对此,万科董事局主席王石近日公开表示“不能把结果当成目标”。王石认为,按照“长江后浪推前浪”的规律,一定会有人超过万科,但如果对方在赶超万科的时候乱了阵脚,万科人不能跟着乱。王石结合万科过去的历史经验声称,“凡是要超万科的最后真正的下场都不太好,不是说他们没有能力,他们的心态就是把这个结果当成目标了。”

  虽然持续一年多的万科股权之争仍未落定,但万科涉足新业务的热情并未受到影响。

  12月13日,万科集团通过官方微信号发布一则消息称,与比亚迪股份有限公司在大梅沙万科中心签署战略合作协议,通过资源共享,建立多元化合作模式,在国内各城市的轨道交通发展战略和布局、各城市工业园区开发以及海外业务开发中,进行深度、全面、整体合作。

  这则新闻稿称,比亚迪推出的“云轨”方案致力于解决三四线城市的拥堵问题,这种轨道交通走在城市绿化带上空,不占用城市道路面积,而双方将致力于轨道+物业的长期战略合作。

  除此之外,万科在养老、教育、物流、家装等各个新业务板块也加速开疆拓土,城市配套服务商的定位越发明晰。

  恒大:超额完成全年目标成为房企一哥

  继2015年中国恒大成功跨入2000亿元行列之后,中国恒大在2016年再度进入新的量级——3000亿军团。

  12月5日,中国恒大集团发布11月销售业绩公告称,集团于2016年11月份的合约销售金额约为人民币321.4亿元,合约销售面积约为331.1万平方米,合约销售均价为每平方米人民币9707元。截至前11个月,恒大累计合约销售金额约达人民币3488.5亿元,完成年度合约销售目标人民币3000亿元的116.3%,累计合约销售面积约为4195.0万平方米。

  8月9日,恒大发布公告称,将2016年销售目标由原来的2000亿上调至3000亿,较原目标大增50%,较2015年2013.4亿实际销售额大幅提升49%。今年第三季度,恒大首次以2805.8亿元的累计销售金额赶超万科的2629亿元,终于成为国内销售量最大的房企。目前其累计销售金额已完成年度合约销售目标3000亿元的116.3%。

  自成立以来,恒大销售业绩持续稳健增长,尤其2009年上市以来,30%以上高速增长已成常态,将实现销售额7年增10倍:2009年销售303亿、2010年504亿、2011年804亿、2012年923亿、2013年1004亿、2014年1315亿、2015年2013亿。今年全年将实现销售3000亿,是2009年的10倍。2009年至2015年,目标完成率分别为101%、126%、115%、115%、100.4%、120%、111.9%。

  此外,恒大各核心指标也保持连年健康快速增长:总资产从631亿增至7570亿,净利润从11.2亿增至173.4亿,营业额从57亿增至1331.3亿。业内分析,若恒大延续目前的强劲势头,中国房企的排名极有可能发生改变。

  “恒大已跨入了《财富》2016世界500强,今年销售收入突破3000亿元后,其在全球的影响力和知名度将进一步提升,预计今后在世界500强的排名将大幅提升。”业内分析师指出。

  碧桂园:规模增长效益提升

  继万科、恒大之后,碧桂园成为第三个突破3000亿的房企。

  据碧桂园公告,截至12月11日,碧桂园2016合同销售额突破3000亿元人民币(下同),同比大幅增长143%;合同销售建筑面积3654万平方米,同比增长91%。

  公告称,碧桂园不仅以143%的增幅从此前的第七名杀入前三名,迈入3000亿阵营,而且效益提升,负债健康,现金充裕,备受资本市场认可。上半年,碧桂园净利润率为10.8%,比2015年全年提升2个百分点;属公司股东的净利润为54亿元,同比增长9.3%;期末净借贷比率为62.6%,保持稳健;销售楼款现金回款1051亿元,期末可动用现金493.9亿元,另有1457.8亿元银行授信额度尚未使用。12月9日,碧桂园(2007.hk)股价报收4.49元港币,比中期业绩发布前夕的8月17日大涨32.06%,而同期恒生指数则下跌了0.17%。

  碧桂园公告称,良好的业绩主要受惠于良好的市场环境、进一步完善的项目战略布局、在不同市场提供适销对路的产品、合理的市场策略,以及合伙人制度的有效实现。

  观察人士分析,“建老百姓买得起的好房子”,这种兼顾社会效益和企业利益的发展策略,并不是碧桂园的一句口号,而是碧桂园20多年来持续发展的基础。2016年1月1日-12月11日,碧桂园的合同销售均价为8210元/平方米,依旧是十强房企最低价的保持者。

  除了业绩和效益之外,碧桂园今年还有两点令人关注:一是国内的科技小镇,二是海外的森林城市,这两者归于产城融合战略。

  4个月前,碧桂园发布了产城融合战略,计划在未来5年投入1000亿元发展科技小镇,为创新创业打造理想平台,提振实体经济。目前,碧桂园已经联手清华大学、思科、创新工场等国内外著名机构来共同推进这一计划,并已经在惠州、东莞临近深圳的区域落地4个项目。

  而森林城市作为碧桂园海外战略的代表作,12月6日签约埃森哲、德国博世、SASAKI、德国艾巴维、英国雷丁大学、美的等36家海内外领先机构,共同打造国际产能合作新城。

  □千亿级

  绿城:提前迈入千亿军团

  千亿销售额一直是评价一家房企能否跻身龙头房企的重要标志之一。绿城近年来业绩日趋走稳,成为最有希望在年内冲击千亿门槛的又一家房企。在年初的绿城业绩会上,绿城中国行政总裁曹舟南表示,绿城不打算公开上调全年目标,但内部将朝着900亿-1000亿元的销售目标努力。

  11月30日晚间,绿城中国控股有限公司宣布,于2016年11月,绿城集团(包括绿城中国与其附属公司连同其合营企业及联营公司)取得销售3230套,销售面积约40万平方米,当月销售金额约为人民币87亿元,销售均价约为每平方米21730元。截至2016年11月30日,绿城集团累计取得总合同销售面积约561万平方米,总合同销售金额约人民币1028亿元。

  前11月,绿城集团累计取得合同销售面积约437万平方米,合同销售金额约867亿元,其中归属于集团(包括绿城中国及其附属公司)的权益金额约为456亿元。于11月30日,该集团另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约人民币35亿元,其中归属于集团的权益金额约为人民币18亿元。

  项目代建方面,2016年11月,绿城集团以绿城品牌销售的代建管理项目(非投资项目,简称代建项目)合同销售面积约22万平方米,合同销售金额约为24亿元。前11月,绿城集团代建项目累计取得合同销售面积约124万平方米,合同销售金额约人民币161亿元。

  综上,截至2016年11月30日,绿城集团累计取得总合同销售面积约561万平方米,总合同销售金额约人民币1028亿元。

  去年,绿城提出将把布局中心转向一二线城市的北上广深、杭州、天津、南京、武汉、合肥、济南、郑州、厦门、福州、成都、重庆15个城市。自去年年底重归北京拿下门头沟地块后,今年2月,绿城在京城再下一城,成功竞得酒仙桥地块。

  融创中国:收并购完成千亿布局

  融创中国近日发布公告表示,11月,公司实现新增预订销售金额人民币230.9亿元(同比增长171%),合同销售金额人民币224.5亿元(同比增长194%),合同销售面积约124.9万平方米,合同销售均价约人民币17980元/平方米。

  截至2016年11月底,公司实现合约销售金额人民币1303.8亿元(其中,合同销售金额为人民币1251.3亿元,预订销售金额为人民币52.5亿元),同比增长103%,合约销售面积约631.5万平方米,合约销售均价约人民币20650元/平方米。

  在收购方面,融创仍然在加速跑马圈地。今年11月15日,融创中国公告称,其拟收购联想控股附属公司融科智地的框架协议及项下的交易事项已经获得股东的正式批准。

  11月30日早间,恒大发布公告称出售青岛嘉凯城项目公司100%股权。融创以36.62亿元接手。这笔交易是通过浙江产权交易所完成的,较转让起始价16亿元溢价20.62亿元,溢价率128.875%。此次交易的项目是位于青岛市李沧区青岛时代城项目,总占地面积约为106.61万平方米,总建筑面积约178.79万平方米,未售面积约为98万平方米,主要是用作住宅和商业。

  此外,11月30日公告,融创通过子公司天津润泽、润鼎物业在二级市场再次增持3.04%,加之定增所持16.96%股份,一致行动人合计持股达20%。

  有分析认为,融创中国今年的城市布局,更多是通过收并购来完成,避开了一路水涨船高的招拍挂市场,这几年其近三分之二开发项目都是通过并购获得的。截至10月底,融创实现合约销售金额约1080.3亿元,同比增长91%,提前跨入千亿房企俱乐部,也成为三年来首个新晋的千亿房企。

  □其他企业

  保利:11月淡季销售稳定增长

  12月7日,保利房地产(集团)股份有限公司发布公告称,1-11月,其累计实现签约面积1427.54万平方米,同比增长35.22%;实现签约金额1889.47亿元,同比增长41.18%。

  11月,保利实现签约面积118.08万平方米,同比增长21.20%;实现签约金额153.35亿元,同比增长21.34%。

  保利地产公告显示,11月销售同比保持高速增长,环比略有下降:11月地产行业步入销售淡季,公司单月销售面积及金额环比10月略有下降,但从同比来看仍保持较高速增长,公司销售情况明显好于行业平均水准。主要由于公司在年底竣工项目增多,推盘力度有所加强;同时公司销售结构合理,11月销售均有所回升为12987元/平米,环比上涨4.51%,同比上涨0.11%,说明公司11月在一、二线城市的销售仍保持良好势头,占比有所回升。在近阶段部分热点城市限购限贷政策日趋收紧的局面下,实属不易。我们调高对公司全年的销售预期,预计全年销售金额2100亿元,同比增长36%。

  金茂:前11月业绩上涨三成

  12月9日,中国金茂控股集团有限公司披露的2016年11月未经审核销售数据显示,11月份,中国金茂取得物业签约销售额人民币8.612亿元及签约销售建筑面积月5.55万平方米。截至2016年11月30日11个月,该集团已累计取得物业签约销售额人民币301.668亿元,累计签约销售建筑面积约132.46万平方米,同比分别增加31.52%及33.68%。

  在北京,作为金茂“府”系全新升级产品的北京金茂府近日正式亮相。这是中国金茂携手中铁建在去年8月底竞得的北京丰台区石榴庄地块上打造的项目。据了解,北京金茂府将成为继承并超越之前15座“金茂府”的新一代健康住宅。中国金茂、中铁建将在项目所在的一平方公里范围内,将7块土地、8种城市功能,整合为步行可达都市街区空间,将墅区、教育、养老、医疗、公园、商业、街坊空间、轨道交通等理想生活必备要素,打造为千步多维都市生态圈。

  □专家观点

  >>融创中国董事长孙宏斌

  行业资产加速向大房企集中

  房地产行业去年规模仅为不到10万亿元,但到今年10月底,房地产规模已达9万亿元。规模恐再难增长,但资源正快速向大公司集中。2015年房企前100名占比20%左右,前10名占比17%。但从今年来看,前100名已占超过40%的份额。那么,未来5-10年前100名会占70%-80%,前10名会占35%至40%。这样算来,未来前10名平均体量将达4000亿元。这意味着,行业资本与资产将通过兼并重组等方式加速向大房企集中。

  >>易居研究院智库中心研究总监严跃进

  未来行业集中度进一步提高

  房企销售规模越来越大,也进一步体现了房企在地产领域实际上有较好的发展空间。但此类格局背后也带有一定的行业高集中度性质,所以大房企后续战略发展思路会更明确,中小房企相对来说很难享受此类地产行业的投资收益。房企销售业绩不错,千亿级房企数量增多,会使得后续地产投资节奏继续强化,集中度将进一步提高。未来企业在布局方面,需要持续强调一点,即75%的项目要布局在一、二线热点城市中,对于此类城市的投资需要继续看好,而25%的项目建议关注三四线城市的高铁新城以及部分有特色小镇建设的城市,这样的区域分布相对会比较合理。

 

 

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